Une simulation Scellier avec la maison de l'investisseur

Calcul-impots.fr a fait une simulation de défiscalisation par loi Scellier sur la base des informations fournies par la maison de l’investisseur. Pour rappel la loi scellier est un dispositif fiscal qui vise à inciter les particuliers à investir dans des programmes de construction immobilière qui se situe dans certaines zone proche des grandes et moyennes villes de France. L’investisseur obtient en effet des réductions d’impôt tout à fait considérables s’il s’engage dans un projet de ce type.

Calcul-impots.fr a proposé un cas d’étude à la maison de l’investisseur afin d’analyser les perspectives de réduction d’impôt et de constitution de patrimoine à terme. Calcul-impots.fr a sélectionné l’exemple suivant : un couple avec 2 enfants, marié sous le régime de la communauté justifiant de 120 K€ de salaires nets en 2010 et propriétaire de leur appartement en région parisienne. Ce couple souhaite réduire le montant de leur impôt sur le revenu. Actuellement, le couple se trouve dans la tranche marginale d’imposition de 30%

Sur la base de ces éléments, la maison de l’investisseur a fourni les éléments suivants:
Dans le cadre d’un programme Décret Neuf Scellier conforme au label BBC représentant un investissement total de 300 K€ dont 25 K€ de frais d’acte, portant sur un bien standard : 2 pièces situé à Châtenay-Malabry dans les Hauts de Seine (92).

Le plan de financement établi par la maison de l’investisseur est le suivant: le bien sera financé à hauteur de 100% par un emprunt immobilier auprés d’un établissement bancaire, avec les conditions suivantes : crédit immobilier de 300 K€ sur 25 ans avec un taux de 4.50% plus assurance décès invalidité. Cet emprunt se traduira par une mensualité nette à rembourser de 1 801, 27 € comprenant intérêts et remboursement de capital.

Les hypothèses reprisent par la maison de l’investisseur se veulent des projections réalistes en fonction des anticipations sur l’évolution du marché de l’immobilier et plus généralement de la conjoncture économique. Ainsi le bien sera revalorisé de 1,50% par an. Le loyer perçu sur la location du bien sera de 800€ par mois aprés livraison du bien. Les loyers seront revalorisés chaque année de 2%. Les charges de location s’élèveront à 12% des loyers et les charges de copropriété à 5 % par an. Enfin, la taxe foncière s’élèvera à 750 € par an sachant que pendant les 5 premières années, seulement la moitié est due.

Dans le cadre de la loi Scellier, l’investisseur s’engage à conserver le bien acheté pendant 9 ans. A l’issue d’une période de 12 ans, la maison de l’investisseur détaille les résultats de ce programme en termes d’économies d’impôts et de constituion de patrimoine. Sachant que la charge mensuelle moyenne à supporter par le ménage, soit la différence entre les dépenses et les recettes est de 352€. Ainsi, 12 ans aprés le lancement du programme, l’économie d’impôt totale est de 72 726€. Le capital disponible est évalué à 86 370 € soit la valeur de revente du bien – le capital restant dû sur les prêts.

Au terme du programme d’investissement, le capital net d’impôt ainsi accumulé est évalué à 314 432€. Désormais, la rente mensuelle constituée par le loyer actualisé s’élève à 975€. De plus, en termes d’assurance, à partir du premier jour de l’investissement, le couple obtient une protection complémentaire en cas de décès du fait de l’assurance décès invalidité. Cette protection s’élève au montant du bien, soit 300 K€.

Au final ce patrimoine de 314 432 €, générant une rente locative mensuelle de 975€, aura été financé seulement à hauteur de 22 % par le propriétaire. 46 % du capital aura été financé par la location et enfin les économies d’impôt représenteront 32% du capital constitué. Un dispositif intéressant donc, pour les ménages souhaitant réduire leurs impôts et se constituer un patrimoine à transmettre à leurs héritiers.

Pour aller plus loin sur Internet

• La maison de l'investisseur et l'écologie sur 24pm.fr
• Le site concernant les immeubles de rapport édité par la maison de l'investisseur
  
• Un site sur l'immobilier ancien créé par la maison de l'investisseur
  
• La maison de l'investisseur réinvente le métier de courtier sur Avenir-innovation.com
• La maison de l'investisseur sur internet sur Planete-commerce.com
• Le coût d'une maison BBC / la maison de l'investisseur sur pba.fr